Invertir comprando una casa y reformándola

Hoy vamos a hablar de los 5 errores que no puedes cometer si quieres comprar un piso para alquilar y decides reformarlo.

Antes de empezar a hablar de estos 5 errores, es importante que entiendas que, en mi opinión, al menos, transformar solo tiene sentido cuando estás comprando una casa que está hecha polvo, es decir, generalmente para invertir no va a tener sentido que compres una casa en un estado de condición que no es óptimo, pero bueno, que está decente o que compres una casa que está semi reformada no.

Si quieres obtener una buena rentabilidad haciendo una reforma a un piso y luego alquilarlo, vas a tener que ir a por este tipo de pisos o viviendas que están totalmente hechas polvo. Esas son las que realmente suelen ser rentables. Las otras no te van a salir muy rentable reformarlas.

Una vez tenemos esto claro, vamos a empezar ya con los cinco errores.

Los 5 errores más graves al reformar una vivienda

Todos estos errores son muy relevantes, así que presta atención a cada uno de ellos.

1º.- No gastes demasiado en la reforma.

Si tu objetivo es alquilar el inmueble, deberías centrarte en cambiar lo que más valora un inquilino y mantener los costes relativamente bajos. Como norma general, recomendaría no gastar más de un 25% del precio de compra en la reforma que vayas a llevar a cabo. La única excepción será cuando compres un inmueble que es muy, muy barato, porque necesita una reforma integral. En estos casos tendrás que gastar más, ya que tendrás que acondicionar el inmueble, gastar en instalaciones eléctricas y muchos otros gastos que probablemente ni tengas en cuenta. Cuando lo compres en general, por ejemplo, evita gastar excesivamente en materiales; por ejemplo, no pongas materiales de lujo en la cocina, lámparas caras domótica o el mejor suelo del mercado. No tiene sentido, ya que no vas a poder repercutirlo en el alquiler. Prioriza. Céntrate en cambiar o pintar puertas y armarios, poner un suelo moderno y resistente y sobre todo invierte en baños y cocinas modernas, porque es algo que entra mucho por los ojos. Dicho esto no reformes con materiales de baja calidad, puesto que nadie quiere vivir en una casa de cartón piedra donde cada cierto tiempo se caigan o se rompan cosas.

Tu objetivo es alquilar una vivienda correcta, moderna, de buena calidad, pero sin lujos, algo lo suficientemente atractivo para que tu inquilino valore tu inmueble y no esté constantemente buscando algo mejor.

Ref: Reformas de viviendas en Madrid

2º.-Pedir un préstamo personal para realizar la reforma.

A la hora de hacer una reforma te recomiendo que utilices ahorros en lugar de un préstamo personal. Pedir un préstamo personal no es una buena idea, salvo que lo consigas a un tipo muy atractivo ejemplo inferior al 5%. Obviamente, si pedimos prestado al banco un tipo de un nuevo 10% la obra nos va a salir mucho más cara, pero además una razón importante para que emplees tus ahorros y no uses un préstamo personal es que de esta forma cada euro que inviertas en la reforma lo vas a valorar mucho más. Las personas tendemos a valorar mucho más lo ahorrado que lo que nos prestan, cuando lo cierto es que el coste de pedir prestado es muy superior al de nuestros ahorros.
Si empleas tus ahorros serás más disciplinado y firme a la hora de negociar los presupuestos y elegir materiales.

3º.- Subestimar el coste, la duración y la facilidad de realizar una reforma.

Cuando uno decide comprar un inmueble para reformarlo con la intención de alquilarlo, posteriormente tiene que tener en cuenta que ha de ser muy realista. Es un error muy típico subestimar el coste que va a tener la reforma. Generalmente, por alguna razón, nos encanta engañarnos a nosotros mismos y siempre pensamos que la reforma va a costar bastante menos de lo que acaba costando. Muchas veces es por desconocimiento, pero hay una parte también muy emocional, ya que de alguna forma queremos que esta operación suceda y empezamos a manejar cifras que realmente no son demasiado realistas. Así que cuando ejecutes estos cálculos previos a la reforma y sepas cuánto puedes gastarte tienes que estar seguro, tienes que asegurarte de que esas cifras son realmente realistas y no son cifras que actúas sacando de la chistera.

Además, es muy típico también creer que la reforma se va a realizar mucho más rápido y en las reformas, casi siempre, muy pocos casos conozco yo, que no hayan costado más y que además la duración haya sido muy superior a la estimada.

Inicialmente, cuando uno va a una casa de reformas, generalmente te van a dar unas estimaciones, pero rara vez se cumplen. A veces por baja productividad, en ocasiones simplemente por causas imprevistas, falta de materiales, cualquier cosa. Lo que es importante es que tengas en cuenta que generalmente no se van a cumplir los plazos y esto es muy importante, ya que no vas a cobrar ningún tipo de renta mientras tu piso siga siendo reformado, así que ten en cuenta que ante el coste como la duración generalmente va a ser más alto o más largo de lo estimado.

En cuanto a la facilidad de hacer una reforma, la gente se suele pensar que es muy fácil o que las cosas salen fáciles, pero lo cierto es que no conozco ningún caso donde una situación de una reforma no haya un gran caos y estrés en la familia, con lo cual, aunque delegues la gran mayoría de las tareas o tengas a alguien que esté coordinando la obra, al final vas a estar implicado, ya que nadie se va a preocupar tanto como tú de los detalles, de cómo quede la obra.

4º.- Ir a lo más barato

Este es un error muy, muy típico y superimportante que no lo cometas, porque hay que tener en cuenta que la calidad de los materiales es importante. No estoy diciendo que gastes en lujos, lo que estoy diciendo es que la calidad tiene que ser decente. Si no es una calidad decente, vas a tener muchos problemas con los inquilinos. La inversión va a dejar de ser pasiva porque se van a romper miles y miles de cosas, con lo cual tienes que entender que al final una casa va a ser gastada durante mucho tiempo y tiene que ser reformada con materiales ciertamente resistentes. Así que no vayas a lo más barato. Lo mismo podemos decir con los profesionales o la casa de reformas que decidas utilizar. No tienes que ir a empresas de lujo ni a profesionales de lujo, pero tampoco puedes ir a lo más barato. En cualquier caso, siempre tienes que comparar distintos profesionales o distintas casas de reformas y sobre todo tener referencias de trabajos pasados. Mi consejo es que contrates con gente que sea profesional y con quien tengas ya referente de alguien que tú conozcas o de alguien que te inspira confianza.

5º.- No dejar todo por escrito

Este error es muy común. Cuando haces una reforma hay muchas cosas que tú das por hecho que puedan estar incluidas. De hecho a mí personalmente me ocurrió que creía erróneamente que la casa cuando iba a ser reformada me la iban a dejar pintada y me dijo el proveedor o la empresa con la que contraté que no, que no estaba incluido. Tuve una serie de discusiones brutales, y al final decidieron hacerle los trabajos de pintura gratis, pero que sepáis que me costó muchísimo convencerles y de hecho les convencí porque les dije que tenía un piso que quería reformar de cara al futuro y que si me la hacía contaría con sus servicios. Pero tenéis que tener en cuenta que esto es muy muy importante. Yo cometí el error de pensar que iba a acabar pintada la casa, obviamente… ¿Cómo me le van a dejar sin pintar si me la reforman?

Ten en cuenta que todos los detalles tienen que estar por escrito, hasta las cosas que más sencillas parezcan.

Establece un calendario de pagos con base en hitos que se vayan consiguiendo, y sobre todo no hagas el último pago hasta que te cerciores que la obra, la reforma, está en perfecto estado y tal y como se había acordado.

Como veis, cuando uno realiza una reforma no es tan fácil como parece, hay cositas que hay que tener en cuenta.

¡Ah! Y recordad siempre invertir con sentido

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Sergio Iranzo Bañuls

Personal Shopper Inmobiliario. Buyer’s Agent. Financial Coach. Canal Youtube Invernomics. Autor Best-Seller «Cómo invertir en inmuebles con éxito». Autor “¡Si yo pude, tú puedes!